«Хотел заработать, но ушел в минус»: перепродажа жилья обернулась убытками. Что делать?
На примере рассказываем о том, что делать, если стратегия заработка на недвижимости не сработала.
Вложиться в продвижение для ускорения продажи
Готовая квартира с ремонтом – это хорошее предложение для тех, кому нужно въехать срочно. Вариант подходит семьям с детьми и людям, которые не готовы одновременно платить ипотеку и аренду. Таких людей немало. Чтобы найти своего покупателя, можно подключить риелтора, продвигать объявления на сайте. Это увеличит шансы на продажу по желаемой цене – 7 млн. На продвижение и комиссию риелторам уйдет около 300 тысяч рублей. Еще с продажи надо заплатить налог 390 тысяч рублей.
Какой финансовый результат может быть
7,5 млн – (4,5 млн + 2,1 млн + 0,390 млн + 0,3 млн)Доход: 290 тысяч рублей.Продать квартиру в убыток и перевести деньги на депозит
Алексей может снизить цену, чтобы быстрее продать квартиру. Если квартира без отделки в доме продается за 5,5 млн, то квартира с ремонтом за 6 млн рублей в глазах покупателей выглядит привлекательнее. Правда, с продажи придется заплатить налог, потому что недвижимость находится в собственности Алексея меньше пяти лет. Налог берется с разницы между стоимостью покупки и стоимостью продажи: 13% * (6 млн – 4,5 млн) = 195 тысяч рублей.
Какой финансовый результат может быть
6 млн – (4,5 млн + 2,1 млн + 0,195 млн)Убыток: 795 тысяч рублей.Полученные 6 млн рублей Алексей положит на годовой вклад под 20% и получит доход 1,2 млн рублей (с этой суммы тоже нужно будет заплатить налог 13%). Таким образом, убыток будет компенсирован, и за год Алексей выйдет в прибыль.
Сдавать квартиру
Квартира находится в собственности Алексея один год. Чтобы не платить налог с продажи, нужно подождать еще четыре года. В течение этого времени можно сдавать квартиру. Если жалко ремонт, то сдавать лучше посуточно. Например, при загрузке 100 дней в году и стоимости 4000 за сутки можно получать ежегодный доход 400 тысяч в год (384 тысячи после уплаты налога). За четыре года можно спрогнозировать доход 1,5 млн. При этом деньги вложены в недвижимость, которая предположительно будет расти в цене. Через четыре года можно будет продать объект, избежав уплаты НДФЛ при продаже.
Сравним три варианта Продать квартиру в убыток и перевести деньги на депозитСдавать квартируВложиться в продвижение для ускорения продажиПродажная цена6 млн рублей7,5 млн (но через через четыре года)7,5 млн рублейФинансовый результатПрибыль: 275 тысяч рублейДоход от аренды за четыре года: 1,5 млн рублейПрибыль: 210 тысяч рублейУсловия для получения прибылиПосле продажи квартиры положить деньги на вклад под 20% на 12 месяцевКвартира должна сдаваться 100 дней в году по цене 4000 рублей за одни сутки. При этом должен сохраняться тренд на рост цен, чтобы продать жилье за 7,5 млн рублей через четыре годаЗатраты на продвижение могут быть большеПреимуществаБыстрая продажа и получение денегВ 2024 году доход по вкладу может компенсировать убытокИзбежание уплаты налога при продаже после пяти лет владенияРегулярный доход от арендыВложение в недвижимость сохраняет деньги от инфляцииПродажа по желаемой ценеНедостаткиНеобходимость платить налог с продажи квартиры и дохода по вкладуАСВ не страхует вклады свыше 1,5 млнДлительный период ожидания прибыли (четыре года)Необходимость управлять арендойРиск износа ремонта арендаторамиДополнительные расходы на продвижение и комиссиюНеобходимость платить налог с продажи квартирыОшибки, которые допускают начинающие флипперы
Недооценивают затраты и сроки ремонта: все вышло дороже и дольше, чем планировалось. Такое случается, если ремонтом занимается не профессионал. Флиппингом успешно занимаются те, у кого есть бизнес, смежный с рынком недвижимости: строительные бригады, мебельные компании, риелторы. Благодаря тому, что у них есть свои ресурсы, технологии ремонта, собственное производство, база поставщиков, они могут получить хорошую прибыль.
Не учитывают предпочтения покупателей: ремонт не привлек клиентов. Иногда средства уходят на дорогие материалы, но в квартире не хватает розеток.
Игнорируют рыночные условия. Сейчас покупка на вторичном рынке – дорогая история. Проценты по рыночной ипотеке выросли, а льготные программы – ограничили. В результате многие отложили покупку до лучших времен.
Источники: